Чому ця тема важлива

Жителі тимчасово окупованих територій (ТОТ), внутрішньо переміщені особи (ВПО) та біженці опинилися в пастці, де окупаційна влада поєднує примусову русифікацію з економічною експлуатацією, створюючи атмосферу постійного страху та невизначеності. Одна з найгостріших проблем — це загроза конфіскації майна, яка проявляється через створення реєстрів «безхазяйного» житла. Окрім цього, конфіскація приватної нерухомості окупаційною владою на ТОТ — одна з практик, спрямованих на зміну демографічної та економічної структури регіонів і легітимізації російської присутності на окупованих територіях.

Дослідження «Новая газета Европа» показало, що за три роки окупації на підконтрольних Росії територіях Луганської, Донецької, Запорізької та Херсонської областей 13,3 тисячі приватних домівок і квартир визнано «безхазяйним майном». З них понад 77,5% розташовані в населених пунктах, окупованих після початку повномасштабного вторгнення в 2022 році, таких як Маріуполь, Мелітополь і Сватове. Йдеться переважно про квартири та будинки, розташовані в центральних і привабливих районах міст. І це свідчить про вибірковий підхід окупантів до інвентаризації.

Як повідомляє Інститут вивчення війни (ISW), станом на травень 2025 року 251 750 об’єктів нерухомості з окупованих територій України фігурують в Єдиному державному реєстрі нерухомості РФ (ЄДРН). Натомість уже в серпні 2025 року російські чиновники, зокрема очільник Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії РФ (Росреєстр) Олег Скуфинській повідомляв, що на анексованих територіях України його відомство «виявило 550 тисяч безгосподарних об'єктів». Ця нерухомість і є об'єктом для масової націоналізації, що полегшує переселення російських громадян на окуповані території.

Практика примусу до перереєстрації та розширення підстав для конфіскації приватного майна на ТОТ порушує фундаментальні норми міжнародного гуманітарного права, зокрема статтю 46 Гаазьких регламентів 1907 року, яка забороняє конфіскацію приватної власності, та статтю 49 IV Женевської конвенції 1949 року, що виключає трансфер цивільного населення держави-окупанта на окуповану територію. Як ідеться в аналізі Lieber Institute at West Point, така політика не лише суперечить звичаєвому праву, визнаному Міжнародним судом ООН і Нюрнберзьким трибуналом, але й кваліфікується як воєнний злочин за статтею 8(2)(b)(xiii) Римського статуту. Управління Верховного комісара ООН з прав людини (OHCHR) у звіті 2024 року класифікувало ці дії як системне порушення, спрямоване на русифікацію та економічну експлуатацію.

Дослідження цієї теми є важливим з кількох причин. По-перше, воно фіксує масштаби гуманітарної кризи: власники, включаючи біженців, мобілізованих та емігрантів з 2014 року, стикаються з бар’єрами, такими як неможливість онлайн-оплати комунальних послуг до 2023 року, вимога реєстрації в ЄДРН із російським паспортом (із чергами до 5 місяців) і позасудові арешти та вилучення майна, включно із квартирами, за постановою №341 «Державного комітету оборони» окупаційної влади Донеччини від 29 вересня 2022 року, що суперечить навіть нормам Росії. У червні 2024 року голова окупаційної адміністрації Денис Пушилін назвав цю постанову «технічною помилкою». Скільки майна було конфісковано за цією постановою, достеменно невідомо. По-друге, практика перереєстрації і відчуження житла має стратегічні наслідки: конфіскація полегшує колонізацію, ускладнюючи деокупацію та реституцію майна. По-третє, аналіз сприяє формуванню політики — від санкцій до судових позовів у Міжнародний кримінальний суд — для протидії таким практикам.

У цьому дослідженні аналізуємо патерни конфіскації та переоформлення прав на нерухоме майно на прикладі Нової Каховки, Бердянська, Мелітополя та Маріуполя, правові механізми та рекомендації щодо моніторингу ситуації та відновлення прав власності.

Методологія

Дизайн дослідження. Дослідження фокусується на аналізі практик перереєстрації та конфіскації житла на окупованих територіях, зокрема у містах Нова Каховка, Бердянськ, Маріуполь і Мелітополь. Основними питаннями стали правові механізми, інституційні бар’єри для місцевих жителів, способи легітимізації «відчуження» житла з боку окупаційних адміністрацій, а також інформаційна політика окупаційних адміністрацій, відображена у локальних телеграм-каналах. 

Джерела й інструменти збору даних. Первинним джерелом інституційного аналізу виступають нормативно-правові акти Російської Федерації, так звані «укази» окупаційних адміністрацій, які регулюють порядок реєстрації, визнання або скасування прав на майно. По-друге, застосовано тематичний моніторинг публікацій у місцевих телеграм-каналах окупованих регіонів. Це дозволило простежити динаміку випадків примусової перереєстрації, конфіскації, звернень громадян та офіційних відповідей адміністрацій, згадки про які публікувалися у цих телеграм-каналах.

Моніторинг проводився з застосуванням сервісу Telegago. Кількість проаналізованих публікацій становить 2000 — по 500 публікацій в окупаційних і пропагандистських телеграм-каналах для тимчасово окупованих територій Донецької, Луганської, Херсонської і Запорізької областей. Додатково було проаналізовано релевантні до теми журналістські розслідування та публікації правозахисників (HRW, Ammesty, Центр «Досьє»), з метою підтвердження системного характеру порушення прав жителів окупованих територій і її впливу на гуманітарну ситуацію на ТОТ.

Методи аналізу. Аналіз нормативно-правових актів дозволив простежити логіку розвитку регулювання сфери нерухомості на ТОТ від 2022 року.

Кейс-стаді дослідження структуровано навколо окремих міст і типових патернів дій адміністрацій, що дає змогу ідентифікувати повторювані практики та відмінності. Контент-аналіз телеграм-каналів проводився як вручну, так і з використанням агрегаторів повідомлень із телеграму Telegago від жовтня 2024 до грудня 2025 року.

Обмеження дослідження. Потрібно врахувати обмеження щодо відкритості інформації в окупованих регіонах, страх місцевих жителів висловлюватися відверто у соцмережах з огляду на політику обмежень інформаційного простору, запроваджену Росією, включно з ТОТ. А також динаміку змін нормативної бази окупованих територій за час, що минув із повномасштабного вторгнення Росії в Україну в лютому 2022 року.

Така методологія дозволяє не лише узагальнити патерни конфіскації та переоформлення, реалії ринку житла на ТОТ, а й надати рекомендації для evidence-based advocacy та планування відновлення прав власності.

Юридичні аспекти перереєстрації нерухомості на ТОТ

Консолідовані законодавчі ініціативи, спрямовані на перереєстрацію нерухомості на ТОТ за російськими правилами, з’явилися наприкінці 2022 — початку 2023 року. З того часу регулювання правил розпорядження нерухомістю на ТОТ зазнало змін. А процедура перереєстрації  прав на майно згідно з російським законодавством із необов’язкової, а потім обовʼязкової при її продажу перетворилася на обов’язок для власників будь-яких обʼєктів нерухомості на тимчасово окупованих територіях України, крім Криму. А невиконання процедури перереєстрації житла може призвести до втрати можливості користуватися й розпоряджатися власним майном.

На час виходу цього дослідження питання перереєстрації житла на ТОТ регулює прийнятий Держдумою 24 червня і підписаний Володимиром Путіним 7 липня 2025 року закон. У першій і другій статтях цього закону описано, що для перереєстрації підходять документи, видані органами державної влади чи місцевого самоврядування України, засвідченими українськими нотаріусами до моменту, як російська влада законодавчо закріпила окупацію цих територій і «включила» їх до складу Росії.

«Документи, видані українськими органами після прийняття регіонів до складу Росії (тобто після проведення імітацій «референдумів» і «законодавчих рішень» російського парламенту та президента про включення цих територій у склад Росії осінню 2022 року), дійсними вважатися не будуть», — цитували пресреліз із приводу обговорення законопроєкту у Раді Федерації, верхній палаті російського парламенту, пропагандистські видання.

Росія також визнає документи, які посвідчують право на нерухомість, видані окупаційними адміністраціями на ТОТ. Як повідомляли у російських медіа, розробку критеріїв щодо того, які документи будуть визнавати при переоформленні нерухомості, подали у Держдуму лише у кінці січня 2025 року. Затвердження цих критеріїв представники російської партії влади «Єдина Росія» подають як успіх.

Перевірку документів, які посвідчують право на нерухомість, здійснюватимуть комісії. Їх створюють окупаційні адміністрації, виходячи з російського законодавства та постанов окупаційних адміністрацій. Термін роботи комісій: до 1 січня 2028 року. Цю дату як крайню для перереєстрації нерухомості на ТОТ за російськими правилами у російській Держдумі й окупаційних адміністраціях називали ще на початку жовтня 2022 року. Якщо нерухомість не буде перереєстрована в установлені строки, то документи на майно можуть бути визнані недійсними, а права на нього окупанти можуть скасувати.

Відповіді на індивідуальні звернення про визнання документів комісії можуть надіслати на електронні пошти. А рішення щодо «груп (сукупності) об'єктів нерухомості», таких як квартири у багатоквартирних будинках, будуть опубліковані на сайтах обласних окупаційних адміністрацій.

«Проблеми можуть виникнути у тих, хто оформлював право власності на нерухомість за українськими законами вже після входження регіонів до складу Росії. Такі документи дійсними не визнаються», — завершили у «Московському комсомольці» новину про голосування за новий закон про перереєстрацію житла за окупаційними правилами під назвою «Жителі Запорізької області зможуть простіше переоформити своє житло».

Не зможуть переоформити житло ті, хто не має російського паспорта чи є громадянами «недружніх» до Росії держав. Сюди входять громадяни України та ще 22 держав і територій. Таке правило діє від 2022 року і час від часу його повторюють чи оновлюють у юридичних документах, як-от указах Путіна. Один з останніх указів зі згадками заборони реєстрації нерухомості іноземцями Путін підписав у березні 2025 року.

Після прийняття у липні 2025 року Держдумою вищезгаданого закону, що визначає алгоритм перереєстрації майна на ТОТ згідно з російським законодавством, на російських інформаційних майданчиках почалося просування його переваг саме для громадян Росії. Зокрема, на платформі Dzen.ru, яка була створена компанією «Яндекс» і добре індексується в однойменному російському пошуковику, мовляв, «для громадян Росії максимально знижено адміністративний бар'єр. Головна умова — наявність хоча б одного документа, що засвідчує право власності». А далі оповідали про процедуру реєстрації майна, яка вимагає від жителів окупованих після 2022 року територій України: пройти технічну інвентаризацію майна, отримати технічний план приміщення, стати з ними на облік у Росреєстрі й отримати від нього кадастровий номер. Зазначається, що різноманітні українські документи, «свідоцтва про право власності, нотаріальні договори, рішення судів — можуть бути представлені в паперовому або електронному вигляді, але обов'язково з перекладом і нотаріальним засвідченням».

У жителів «приєднаних» до Росії після 2022 року територій, як повідомив у серпні 2025 року російський портал державних і муніципальних послуг, можливість подавати документи на перереєстрацію нерухомості за російським законодавством будь-де на території Росії з’явилася лише у 2024 році. Зокрема про відкриття цієї можливості у 14 центрах надання адміністративних послуг у Москві муніципальні органи повідомили наприкінці травня 2024 року, а у лютому 2025 кількість центрів для переоформлення документів жителів окупованих територій зросла до 26, що складає менше 10% від всіх подібних центрів надання адмінпослуг у Москві.   

Ще у серпні 2023 року жителі окупованих території могли подати документи на переоформлення нерухомості лише за місцем проживання, зважаючи на те, що Росія лише поступово поширювала уніфіковану систему надання адміністративних послуг на ТОТ:

«Для того, щоб зареєструвати нерухомість, припустимо, в Донецьку або Генічеську, подавати документи необхідно на місці. Це рішення носить тимчасовий характер і продиктоване в тому числі специфікою роботи органів реєстрації прав у нових регіонах. Таким чином, навіть якщо громадянам вдасться здати такі документи через МФЦ на території РФ, за цими заявами буде прийнято рішення про відмову, оскільки поки що вони технічно не можуть бути передані на обробку в інші регіони», — відповідала на скарги заступниця голови окупаційного «Державного комітету з державної реєстрації та кадастру Криму» Юлія Жиганова у серпні 2023 року.

Через неуніверсальність послуг перереєстрації нерухомості у центрах надання адміністративних послуг поза ТОТ не завжди могли дати людям, які звертались, вичерпні пояснення, як працює процедура. Зокрема, це ілюструють коментарі під публікацією Московського центру «Мої документи» про відкриття можливості перереєструвати нерухомість у Москві від 7 травня 2024 року на сторінці у ВК. Під цією публікацією було 154 коментарі. Половину зробили користувачі ВК, яких цікавили деталі перереєстрації нерухомості та інструкції як працює ця процедура в інших місцях у Росії. Інша половина коментарів були відповідями адміністраторів сторінки. Із цих 77 коментарів адміністратори відповідали, що речі, про які їх питають, не в їхній компетенції і 46 разів спрямували коментаторів на Гарячу лінію Росреєстру.

Зрозумілого механізму адміністративних процедур переєстрації нерухомості на ТОТ немає й у 2025 році. 29 липня у пропагандистському виданні «КП» доносили своїй аудиторії, як відбувається процедура перереєстрації житла через російські центри надання адміністративних послуг. Там повідомили, що необхідно приносити оригінали чи нотаріально завірені копії документів. Для переоформлення нерухомого майна потрібно мати: паспорт громадянина РФ; правовстановлюючі документи такі як договір купівлі-продажу житла, дарування тощо; а також довіреність, якщо заявник діє в інтересах іншої особи. Та щоб підступитись до чиновника із документами є розбіжності, залежно від населеного пункту.

«Для запису на послуги Росреестра необхідно зателефонувати за номером гарячої лінії МФЦ: 8 800 301-99-99. Увага! Запис обов'язковий у відділеннях МФЦ у Генічеську, Скадовську, Новотроїцькому, Чаплинці, Каланчаку, Каховці та Новій Каховці. В інших офісах МФЦ - у порядку живої черги», - йшлося у повідомленні КП.

У листопаді 2025 року Держдума РФ змінила терміни переоформлення українських документів на житло, які встановлювали ухваленим у червні цього року законом спочатку до 2028 року, скоротивши їх до 1 липня 2026 року. Тобто з одного боку федеральні чиновники визнають низьку спроможність та корумпованість місцевих окупаційних адміністрацій, а з іншого намагаються стимулювати процес, зробивши його «добровільно-примусовим». Таке пришвидшення термінів, як вдалося встановити під час дослідження локальних прикладів у вибраних для дослідження містах, викликало незадоволення та обурення місцевих жителів.

Комунікації щодо перереєстрації житла у телеграм-каналах на ТОТ

У окупаційних телеграм-каналах комунікація про перереєстрацію житла на ТОТ за російськими правилами більше фокусувалась не так на юридичних нюансах процесу та їх періодичних змінах, як на регулярних закликах власне пройти процедуру перереєстрації. Зокрема, на початку 2024 року про перереєстрацію житла на ТОТ говорили як про одну із послуг, яку можна отримати у нововідкритих російських багатофункціональних центрах надання адміністративних послуг на ТОТ. А також як частину діяльності місцевих окупаційних адміністрацій, відповідальних за майнові і земельні відносини. Наприклад, у телеграм-каналі окупаційної адміністрації міста Нова Каховка, у листопаді 2024 року повідомляли, що перереєстрація нерухомості за російськими правилами входить до найпопулярніших послуг, які надає багатофункціональний центр, який працює у місті.

Повідомлення окупаційної адміністрації міста Нова Каховка від 14 листопада 2024

У лютому 2025 у телеграм-каналі так званого «МФЦ Херсонської області», органу, створеного окупаційною адміністрацією для надання адміністративних послуг, пояснювали, що реєстрації за російськими правилами підлягають усі земельні ділянки і нерухомість, споруджена на фундаменті. Це ускладнює можливість оцінки кількості домогосподарств, які реєструвались за російськими правилами. Адже у сільській місцевості і на земельних ділянках на одному обійсті на окремих фундаментах можуть бути споруджені хата, літня кухня та господарські і допоміжні приміщення.

Повідомлення із телеграм-каналу так званого «МФЦ Херсонської області» від 24 лютого 2024 року

Паралельно із багатофункціональними адміністративними центрами на ТОТ працює можливість зареєструвати нерухомість електронно через портал «Ґосуслуґі». Однак для цього усе одно необхідно отримати документи. Що включає потребу контактувати  із окупаційними чиновниками. 

У березні 2025 року у телеграм-каналі окупаційної адміністрації Нової Каховки повідомили про проведення консультації громадян із перереєстрації нерухомості за російськими правилами.

Повідомлення окупаційної адміністрації міста Нова Каховка від 31 березня 2025 про консультацію із перереєстрації нерухомості земельним відділом окупаційної адміністрації міста  

Судячи із повідомлень Новокаховської окупаційної адміністрації у телеграмі, пік активності із консультування про перереєстрацію нерухомості за російськими правилами припав на березень 2025 року. 

Приклад повідомлення окупаційної адміністрації міста Нова Каховка із відсилками до російського законодавства замість відповіді на питання про аспекти реєстрації квартири, замість відповіді на питання. 11 березня 2025 року

Залишається відкритим питання про ефективність таких консультацій, адже у цей час у Москві розробляли зміни до правил перереєстрації нерухомості, які, утім, не змінили основного: потреби мати російський паспорт, та перекладені російською та нотаріально завірені наявні українські правовласницькі документи для початку процедури реєстрації нерухомості. А також пройти «аудієнцію» у комісіях, що складаються із чиновників місцевої окупаційної адміністрації ще до того, як потрапити до федеральної системи надання адміністративних послуг.  

Повідомлення про проведення консультацій щодо перереєстрації нерухомості за російськими правилами за трьома адресами у міста Нова Каховка від 20 березня 2025 року

Судячи із повідомлень окупаційних адміністрацій, є лише одна категорія населення, яка має право на полегшене переоформлення нерухомості. Це мешканці ТОТ, які погодились воювати за Росію. На них поширюється дія програми «Разом з героями», яка спрощує за наявності російського паспорта та «посвідчення учасника бойових дій або ветерана СВО» переоформлення виключно приватної некомерційної нерухомості. Повідомлення окупаційних адміністрацій дозволяють оцінювати кількість об’єктів нерухомості, які перереєстрували на ТОТ. 10 квітня 2025 року в Управлінні Росреєстру  тимчасово окупованої частини Херсонщини повідомили, що за перший квартал 2025 року у зоні відповідальності установи подали 57 тисяч заяв на перереєстрацію понад 62 тис. об'єктів нерухомості (з яких 59 тис. об'єктів приватної власності) за російськими правилами. 29 травня 2025 року у Росреєстрі повідомили, що від 2023 року на ТОТ Херсонщини подали 230 тисяч заяв на перереєстрацію нерухомості за російськими правилами.

Регіональні особливості дискримінаційної житлової політики Росії на окупованих територіях

Тоді як процедура перереєстрації нерухомості практикується на усіх тимчасово окупованих територіях України, про анексію яких Росія оголосила осінню 2022 року, низка дискримінаційних практик особливо помітна в одних населених пунктах, тоді як в інших про них можуть не згадувати. Наприклад, у Маріуполі є поширеною практика обмеження можливості селитись у відбудованому після бойових дій для місцевих. Така практика стосується населених пунктів, які зазнали руйнувань від бойових дій, тому вона є невластивою для місцевостей, де значних бойових дій не було. Про цю та інші дискримінаційні практики розповідаємо у цій частині дослідження. 

Бердянськ

Бердянськ, як одне з найбільших міст Запорізької області, окупованих після лютого 2022 року, став епіцентром системної конфіскації нерухомості, де окупаційна влада поєднує бюрократичні механізми з примусовою русифікацією. Заступник голови Бердянської районної ради Віктор Дудукалов зазначає, що окупаційна влада захопленого Бердянська масово зараховує нерухомість жителів до «нічийого» майна. Його потім або продають, щоб наповнити місцевий бюджет, або віддають росіянам, які приїжджають працювати в окуповане місто. «Віджим» майна українців росіяни називають «націоналізацією». За словами Дудукалова, інвентаризація порожньої житлової нерухомості є процесом ледве не номер один. Навіть проводять збори у багатоквартирних будинках і розпитують, хто проживає, а чия квартира пустує; відсутність на зборах означає включення помешкання до списку «безхазяйного». Це підтверджується повідомленнями з місцевих джерел: окупанти розвішують оголошення в будинках, вимагаючи оригіналів документів протягом 10 днів, інакше квартири додаються до реєстру для заселення військовими чи лояльними особами. Голови ОСББ зобов’язані подавати списки, ризикуючи репресіями, і навіть відсутність боргів не рятує від «ревізії».

Бердянська міська військова адміністрація повідомляє, що до реєстру «безхазяйного» потрапляють і будинки, власники яких проживають в окупованому Бердянську та мають документи, що підтверджують право власності, які би задовольнили окупаційні адміністрації (Докладніше читайте у частині «Юридичні аспекти перереєстрації нерухомості на ТОТ» ). Свої скарги містяни адресують голові окупаційної адміністрації Олександру Сауленко. «Кінцевим терміном постановки на облік нерухомості на окупованих українських територіях росіяни визначили 2028 рік. При цьому процедуру внесення об'єктів до кадастрового обліку ускладнюють - з 2025-го року ціни на дані операції буде підвищено», — йдеться у офіційному повідомленні Бердянської МВА.

Як повідомляє місцева окупаційна влада, постановою голови так званої Адміністрації Бердянського муніципального округу створено Комісію з виявлення житлових приміщень, що «мають ознаки безхазяйного майна», що розташовані на території вищезазначеного «округу» Запорізької області. Членами комісії проводяться заходи на підставі окупаційного закону № 29 від 20.05.2024 «Про особливості регулювання майнових прав щодо об'єктів нерухомого майна у вигляді житлових приміщень, які мають ознаки безхазяйного майна, що розташовані на території Запорізької області». Комісія проводить попередні обстеження, а громадяни, які вважають себе власниками, повинні звернутися до «адміністрації» з паспортом РФ та оригіналами документів для виключення з реєстру. У вересні 2025 року українська Бердянська міська військова адміністрація попередила, що Росія запускає механізм конфіскації без участі власників у суді, зокрема для бердянців, які виїхали з окупації.

Анна Хорошун, радниця голови окупаційної міської адміністрації, описала, хто отримає «віджате» нерухоме майно мешканців Бердянська. По-перше, житло нібито зможуть отримати ті, хто постійно проживають у місті і втратили власний дах над головою внаслідок воєнних дій чи диверсій. По-друге, колаборантка запевняє, що якщо власники з’являться та зможуть підтвердити свої права, їм повернуть майно. По-третє, квартири та будинки «можуть бути надані як службове житло фахівцям, які працюють у регіоні: військовослужбовцям, співробітникам правоохоронних органів, а також вчителям та лікарям». Це відображає ширшу політику: у жовтні 2025 року уряд Росії схвалив законопроєкт про передачу покинутого житла в держвласність, з пріоритетом для переміщених осіб та службового використання для ключових працівників, включаючи військових.

Так званий сенатор від Запорізької області колаборант Дмитро Ворона роз’яснив порядок оформлення документів на нерухомість: «Оформити російські документи замість українських потрібно обов'язково, незалежно від того, хто і коли їх видав. Вони не підлягають розгляду регіональною комісією у разі, якщо реєстрацію прав на нерухоме майно було здійснено на підставі документів, виданих держорганами ДНР, ЛНР та (або) посвідчених нотаріусами ЛНР, ДНР, що діють на цих територіях на день прийняття їх до РФ (ч.8 ст.2 Федерального закону-3). Щодо подання документів замість членів сім'ї, це можливо за наявності відповідної нотаріальної довіреності від правовласника на вчинення певних дій означеною в цій довіреності особою. Про всяк випадок нагадую, що регіональні комісії з оцінки правовстановлюючих документів на нерухомість працюватимуть до 1 січня 2028 року. А у разі потреби їх рішення можна буде оскаржити в суді».

Водночас публікація з такою заявою колаборанта Ворони у місцевому проросійському телеграм-каналі наповнена коментарями про неорганізованість та корупцію у роботі центрів надання адміністративних послуг («МФЦ»). У коментарях під іншими схожими публікаціями користувачі писали про процвітання аферистів, які за гроші пропонують швидко переоформити нерухомість.

Коментарі під постом у телеграм-каналі «Бердянск Наш» про порядок перереєстрації нерухомості від 8 серпня 2025 року

На практиці процедура перереєстрації нерухомості та бізнес-активів у Бердянську перетворюється на каральний механізм, де окупаційна влада ігнорує навіть формальні критерії «безхазяйності» на користь свавілля та економічної експлуатації. Навіть лояльність до режиму чи сплата податків не гарантує захисту майна, що ілюструє вибірковий характер політики. Один з промовистих прикладів — захоплення найбільшого агропідприємства регіону «Войніков і Ко». Підприємство співпрацювало з окупаційною адміністрацією, сплачувало податки і не порушувала «локальних» норм. Проте 14 жовтня 2025 року озброєні особи, за підтримки окупаційних структур, заблокували доступ до адміністративних будівель, складів і техніки. Майно оголосили «безхазяйним» без будь-яких судових процедур чи попереджень, посилаючись на «відсутність власника» — попри наявність документів і активну роботу колективу. Підприємство передали фірмі-прокладці ТОВ «Партнерський союз», зареєстрованій у Ростовській області РФ у серпні 2025 року, з невідомими бенефіціарами, пов'язаними з кремлівськими структурами. Озброєні «охоронці» заблокували комбайни та вантажівки, вивозячи урожай до Росії без компенсації. Майбутнє понад 160 співробітників та майже 3 тис пайовиків, які втратили виплати, під питанням.

Один із пропагандистських телеграм-каналів пише: «Під приводом «безгоспу» Міністерство майнових та земельних відносин Запорізької області передало майно, склади, техніку і навіть зібраний урожай певній приватній структурі — ТОВ «Партнерський союз»». Але цей випадок підтверджує, що у «русского мира» немає своїх — рано чи пізно окупанти грабують навіть тих, хто їм прислуговує. Статус «безхазяйності» ніякого стосунку до законодавства не має, а  є механізмом віджиму бізнесів для наповнення бюджету окупантів. Цей кейс демонструє, як «націоналізація» слугує інструментом перерозподілу активів і що співпраця із окупантами не є захистом від конфіскації майна.

Для місцевого бізнесу, який володіє нерухомістю, місцева окупаційна адміністрація також встановлює «дедлайни» на оформлення майна, які є значно коротшими, ніж рамки встановлені російським федеральним законодавством. Наприклад, чиновники запорізької окупаційної адміністрації на початку жовтня інформували підприємців, що для переоформлення необхідно подати заяви на ім'я так званого «губернатора Запорізької області» колаборанта Євгена Балицького уже до 1 листопада 2025 року. При цьому акцент робиться на тому, що у заяві має бути вказано, присутній чи відсутній власник об'єкта нерухомості «на території Російської Федерації», до якої чиновники місцевих адміністрацій відносять і окуповані території України. 

Повідомлення у проросійському телеграм-каналі «Бердянск наш» про переоформлення власності на комерційну нерухомість від 4 жовтня 2025 року

Подібні практики торкаються не лише бізнесу, але й приватного майна, і лояльність власників до окупаційного режиму не виключає ризику втрати. Навіть пряма колаборація з владою не гарантує імунітету від бюрократичних пасток. У розслідуванні Центру «Досьє», присвяченому сотням об'єктів «безхазяйного» майна у Маріуполі,  йдеться про двокімнатну квартиру в будинку №25 на проспекті Металургів. Згідно з українським реєстром нерухомості, власницею є Анна Вікторівна Хорошун (яку ми цитували вище) — повна тезка помічниці голови окупаційної адміністрації Бердянська, яка активно просуває наративи «русского мира», зокрема у своєму телеграм-каналі. Хорошун родом з Маріуполя, повідомляють Опричники - ресурс, що збирає свідчення про російських військових злочинців та колаборантів (за пропаганду окупації, організацію «референдумів» та співпрацю з ФСБ). Хорошун регулярно публікує пости про «возз'єднання», «відбудову» та «мирне життя в Бердянську». Проте її квартира в Маріуполі потрапила до реєстру «безгосподарних». Навіть як колаборантка, Хорошун не змогла «перереєструвати» своє майно, і тепер її нерухомістю користуватимуться «новосельці». Цей випадок підкреслює абсурдність системи: колаборанти, які працюють на окупаційну владу, все одно стикаються з ризиком втрати майна через формальні бар’єри, що слугують ширшим цілям демографічної заміни.

Місцеві чиновники, публікуючи статистику звернень громадян, визнають, що найбільше у III кварталі 2025 року цікавить місцевих мешканців питання екстериторіального оформлення прав на нерухоме майно. Тобто, можливість зробити це без фізичної присутності, або у іншій, не локальній структурі, що надає адмінпослуги. Ймовірно для того, щоб не приїздити на окуповані території, або не стикатися із корупцією місцевих чиновників.

Публікація у проросійському телеграм-каналі зі статистикою звернень місцевих мешканців до запорізького відділення «Росрєстру»  

Ще одним індикатором системності конфіскації є неефективність судового захисту для тих, хто намагається оскаржити рішення окупаційних органів. Навіть формальні позови до місцевих судів, подані за російським законодавством, систематично відхиляються на користь адміністрації. Характерний приклад — справа громадянки Х. (анонімізовано в судових матеріалах), яка через представника  подала позов до окупаційного Бердянського міжрайонного суду проти Управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії (Росреєстр) по Запорізькій області. У лютому 2025 року Росреєстр відмовив їй у державній реєстрації права на нерухоме майно в Бердянську — квартиру, придбану за договором купівлі-продажу від травня 2004 року з підтвердженням українського свідоцтва про власність. Причиною відмови стало те, що об'єкт уже зареєстровано як «безхазяйний»: мовляв, ще у 2023 році, майно визнали безхазяйним через «відсутність власниці» (попри наявність документів і відсутність боргів). Об’єкт забрали в державну власність окупованої Запорізької області та включили до реєстру. Окупаційний Бердянський міжрайонний суд у червні 2025 року відмовив у задоволенні позову. Не погодившись, представниця позивачки подала апеляційну скаргу, посилаючись на порушення Гаазьких конвенцій та відсутність належного повідомлення про «безхазяйність». 27 жовтня 2025 року окупаційна Судова колегія з адміністративних справ Запорізького обласного суду залишила скаргу без задоволення, погодившись з першою інстанцією: українські документи визнали недійсними, а статус «безхазяйного» — остаточним без можливості реституції без російського паспорта та фізичної присутності. Судові аргументи зосередилися на «спеціальному режимі» окупації, де федеральні норми поступаються указами місцевої (окупаційної) адміністрації. Цей кейс ілюструє, як окупаційні суди слугують інструментом легітимізації конфіскацій: позивачі, навіть з доказами, стикаються з свавіллям ю, де пріоритет віддається інтересам адміністрації, ускладнюючи будь-які спроби відновлення прав. Загалом, у Бердянську такі прецеденти підкреслюють, що «націоналізація» — не правова процедура, а стратегія колонізації, де лояльність не захищає, а суди — лише формальність.

Мелітополь

Окупаційною адміністрацією Запорізької області, зокрема так званим «губернатором», екснардепом Євгеном Балицьким ще у вересні 2023 року було ухвалено рішення про тимчасовий порядок визнання житла «безгосподарним» та передачі його у власність окупаційної адміністрації. У порівнянні з рішеннями окупаційних адміністрацій у інших регіонах, зокрема Херсонській, Донецькій та Луганській області, які ухвалювалися вже у 2024 році, на Запоріжжі цей процес почався раніше. Разом із тим на сайті так званого «Уряду Запорізької області», регулярно, починаючи ще з серпня 2022 року, публікувалися деталізовані списки адрес житла, включаючи номери будинків та номери окремих квартир, які визнавалися місцевою окупаційною адміністрацією «безгосподарними». Остання публікація зі списком таких була 17 жовтня 2025 року. При цьому такі публікації супроводжувалися приміткою, яка надавала законним за українськими документами  власникам надзвичайно короткий період для звернення та оскарження таких рішень: «Після закінчення 3 днів з дня опублікування цього оголошення об'єкти майна будуть поставлені на облік як безгосподарне майно». Як зазначається у розслідуванні «Новая газета Европа», у Мелітополі більшість таких квартир знаходяться у самому центрі міста. Наприклад, наприкінці квітня 2024 міста на сайті був опублікований список із понад 120 квартир, на вулиці Університетській, яку рік тому перейменували на честь пропагандистки Дар'ї Дугіної. Серед опублікованих також адрес часто фігурувала вул. Гетьманська (перейменована за російської окупаційної адміністрації у вул. Леніна). До списків таких примусово конфіскованих через визнання «безгосподарними» квартир потрапляли, як встановив «Центр журналістських розслідувань», навіть оселі для дітей сиріт, куплені коштом Мелітопольської міськради у 2017 році або квартири, придбані Міністерством оборони України для військових 25-ї бригади транспортної авіації, що базувалася у Мелітополі. 

Механізм примусової реєстрації та конфіскації. У кінці квітня 2024 року в Мелітополі відбувся черговий етап експропріації житлового майна: почали з'являтися роздруківки у під'їздах із розкладом поквартирного обходу «комісій», які перевіряють квартири, на виконання «указу» так званого «губернатора» Балицького. Тоді ж Балицький заявляв, що близько п'ятисот безгосподарних квартир уже відчужено у колишніх господарів та передано «новим власникам», називаючи цей процес «націоналізацією», та оцінив загальну кількість квартир у регіоні, які підлягають примусовому вилученню у «кілька тисяч». Колишня самопроголошена очільниця Мелітополя (до березня 2025 року) колаборантка Галина Данильченко у коментарі російським журналістам підтвердила, що експропрійоване місцевою владою так зване «безгосподарне» житло в Мелітополі, внесене до спеціального реєстру, буде надаватися як службове житло так званим «затребуваним фахівцям, які приїжджають із різних регіонів Російської Федерації», відзначивши водночас «нестачу» житлового фонду у місті. При цьому вона озвучила цифру, що «близько 30% всіх об'єктів житлового та нежитлового секторів вже виявлені як безгосподарні, триває процедура їх реєстрації в реєстрі безгосподарного майна з подальшою передачею муніципалітету». Справді, процес узаконення експропріації майна у Мелітополі значно розтягнувся у часі, з початку повномасштабного вторгнення Росії, що може свідчити про низьку спроможність місцевих адміністрацій, або що корупція або інші причини затягують цей процес. Впродовж 2025 року лише в одному з проаналізованих місцевих проросійських телеграм-каналів було розміщено щонайменше 7 оголошень про вакансії у місцевій адміністрації, де серед інших спеціалістів, юристів, спеціалістів у сфері житлово-комунальних послуг, окремо активно шукали «фахівця з роботи з безгосподарним майном» на посаду у так званій «адміністрації мелітопольського муніципального округу». У серпні 2025 року новий так званий голова мелітопольського муніципального округу Дмитро Чувашов, фактичний очільник Мелітополя, що змінив Данильченко, проводячи зустріч із місцевими мешканцями визнав, що основною темою звернень мелітопольців стала тема безгосподарних будинків. 

У листопаді 2025 року Держдума РФ змінила терміни переоформлення українських документів на житло, які встановлювали ухваленим у червні цього року законом спочатку до 2028 року, скоротивши їх до 1 липня 2026 року. Як коментували російські чиновники, зокрема заступник міністра будівництва та ЖКГ Росії Алмаз Хусаїнов, причиною є «висока кількістю фальсифікацій старих документів про нерухомість (тобто або українських, або тимчасових виданих окупаційними адміністраціями — ДМ.), які мешканці нових регіонів подають на реєстрацію». Крім того, чиновник сказав, що потрібно «спонукати мешканців цих регіонів до активної реєстрації нерухомості». Попри названі федеральним чиновником аргументи, таке скорочення термінів, враховуючи низьку спроможність місцевих адміністрацій, не виглядає реалістичними. Можна припустити, що прихованою метою є максимізація бар'єрів, які повинні подолати  місцеві жителі, включно із тими, хто виїхав з окупованих територій. І кінцева мета - збільшення кількості квартир, які автоматично стануть «безгосподарними». У соцмережах, зокрема у телеграм-каналах, люди скаржаться та описують проблеми, із якими вони стикаються: до центрів надання адміністративних послуг неможливо записатися (отримати «талон»), навіть якщо у тебе все в порядку із документами, телефони місцевих чиновників не працюють, записи на перереєстрацію з'являються здебільшого вночі і зникають миттєво, або перепродаються по корупційних схемах. Потрібно зазначити, що проросійські публічні телеграм-канали на окупованих територіях зазвичай жорстко модеруються та моніторяться, коментарі під деякими публікаціями зібраними в ході дослідження були видалені адміністраторами каналів. 

Приклади коментарів у досліджуваних локальних телеграм-каналах, в яких місцеві скаржаться на неможливість отримати талон на перереєстрацію майна 

Станом на кінець 2025 року можна сказати, що процес добровільно-примусової перереєстрації майна в окупованих Росією регіонах, який дає можливість чиновникам місцевих адміністрацій розпоряджатися майном, частково нагадує процес узаконення до цього експропрійованого майна. 

Маріуполь

Маріуполь є найбільшим містом, яке росіянам вдалося окупувати після повномасштабного вторгнення, а також одним з найяскравіших прикладів того, як відбувається відбір житла в українців. На відміну від інших міст півдня, значна частина мешканців Маріуполя втратила житло ще до того, як місто було повністю окуповано, через бомбардування та обстріли. За оцінками заступника міського голови Сергія Орлова, ще в березні 2022 року в місті було пошкоджено або зруйновано 80-90% будинків. Наприкінці березня того ж року міськрада повідомила, що пошкоджено було 2340 житлових багатоквартирних будинків та 61200 приватних будинків. Ці дані загалом підтверджуються дослідженням Human Rights Watch, які за відкритими джерелами та супутниковими знімками дослідили стан будівель на території 14 км² навколо маріупольського Драматичного театру, що складає приблизно одну четверту міської території Маріуполя. В цій зоні пошкоджено було понад 4800 будівель. 443 з 447 (тобто 93%) багатоквартирних висотних будинків були пошкоджені або зруйновані.

Після захоплення міста окупанти вклали і продовжують вкладати значні кошти у створення пропагандистської картинки «відбудови» Маріуполя. Разом з тим продовжуються процеси позбавлення місцевих мешканців та біженців їхнього законного житла. Так само, як і в інших окупованих містах, ці процеси пов'язані з зобов'язанням перереєстрації майна за російськими законами, з російськими документами та з обов'язковою присутністю власників. Вцілілі квартири, власники яких виїхали з окупованої території та знаходяться на території України чи інших країн, вносяться окупаційною адміністрацією в списки «безхазяйного» майна та підлягають конфіскації. За підрахунками журналістів Центру «Досьє» станом на листопад 2025 року в таких списках в Маріуполі знаходиться вже майже 7 000 квартир, і вони продовжували поповнюватись. За оцінками французького видання Le Figaro станом на жовтень 2025 року окупанти вже конфіскували, або збиралися конфіскувати 13 000 домівок, здебільшого квартир. При цьому, навіть ті українці, які готові приїхати на окуповану територію для того, щоб залишитися там, або хоча б перереєструвати і продати квартиру, стикаються при спробі в'їхати до Росії з фільтрацією від співробітників ФСБ і заборонами на в'їзд.

Від жовтня 2023 року єдиним пропускним пунктом для українців на території Росії залишився аеропорт Шереметьєво, в якому бажаючих в'їхати допитують, перевіряють їх телефони. Значна кількість українців отримують заборону на в'їзд, а відповідно і неможливість переоформити свою власність. При чому з відмовами у в'їзді стикаються серед інших і проросійські громадяни України. Пропагандистка Тетяна Монтян опублікувала в своєму телеграм-каналі листи мешканця Донецька Іллі Хуртіна, який намагався отримати громадянство Росії ще в 2014 році, потім жив в Австралії, спробував повернутися додому в грудні 2024 року і отримав відмову. «Я поговорив з безліччю людей, яких розвернули. Всі вони повністю наші, російсько-орієнтовані. Всі! Але нікого з них не пустили», – пише Хуртін, і радить з українським паспортом навіть не пробувати пройти фільтрацію у Шереметьєво.

Та ж Монтян прямо говорить про фільтрацію громадян України в Шереметьєво як про опосередкований засіб «віджиму» майна. За її словами, в Росію не пускають тих мешканців Маріуполя, у яких в окупованому місті залишилась житлова або комерційна нерухомість, з метою не допустити її переоформлення і уможливити внесення до списків «безхазяйного» майна з подальшою конфіскацією. Монтян в лютому 2025 року стверджувала, що таким чином на Маріуполі та його мешканцях «обкатується» схема, яка буде застосована до інших окупованих міст. Інший проросійський діяч, колишній одесит Ігор Дімітрієв в травні 2025 року писав про спроби в'їзду в Росію, що «більшість українців після перевірки отримують відмову». Всього, за оцінками дослідників Східної правозахисної групи та Інституту стратегічних досліджень і безпеки, за період з 2023-2024 років у в'їзді на територію Росії було відмовлено приблизно понад 240 тис. громадянам України.

Крім спільного для окупованих міст механізму позбавлення житла через визнання його «безхазяйним», особливістю Маріуполя є високий відсоток зруйнованих будівель, а разом з тим, деякі зусилля окупантів зі зведення нових житлових будинків. Тут також працюють механізми виселення місцевих мешканців. Одним з них є банальне знесення пошкоджених будинків, попри протести їх мешканців, на думку яких їхнє житло ще можна було відремонтувати (мешканців одного з таких будинків в 2023 році інтерв'ювала проросійська місцева блогерка Анастасія Кожевнікова, яка в інших своїх відео розповідає про «відновлення» Маріуполя). Знос будинків відбувається цілими кварталами, зокрема в центрі міста. Знесення продовжують планувати навіть в 2025 році, через три роки після захоплення міста, причому деякі з будинків запланованих під знос до цього ремонтувалися.

В 2023 році радник міського голови Маріуполя Петро Андрущенко говорив, що однією з причин масового знесення пошкоджених будинків є приховування злочинів окупантів. За його словами, разом з будівельним мусором вивозилися також тіла загиблих мешканців. Проте в 2025 році така мотивація окупантів вже видається сумнівною, оскільки за три роки у відремонтованих будинках шукати слідів злочинів марно. Набагато актуальнішою метою для осіб, відповідальних за «відбудову», є спорудження на місці знесених будинків нового житла, квартири в якому вже будуть належати не попереднім мешканцям, а продаватися під іпотечні кредити. На початку «відбудови» окупанти заявляли, що будуть надавати квартири в нових будинках тим маріупольцям, хто втратив своє житло. Проте в 2025 році вже очевидно, що значна кількість мешканців зруйнованих та знесених будинків нові квартири не отримали. В соціальних мережах публікується багато звернень маріупольців до окупаційної влади, до Путіна, російського парламенту та слідчого комітету, з вимогами та проханнями надати їм обіцяне житло.

Голова окупаційної адміністрації Маріуполя Олег Моргун заявляв в лютому 2025 року, що в черзі на отримання житла стоять 5603 родини. Разом з цим, з 11 квітня 2024 року, згідно до постанови окупаційної адміністрації Донецької області, в регіоні офіційно перестали надавати житло замість втраченого. Замість цього пропонується отримати грошову компенсацію, яка розраховується за формулою 45 тисяч російських рублів за 1 квадратний метр. При цьому, існують граничні обсяги компенсацій: самотні мешканці можуть отримати її максимум за 33 метри квадратні, родина з двох людей – за 42 метри квадратні, більші родини – по 18 метрів на кожну особу. Виходячи з цього, обсяги обіцяних компенсацій не відповідають цінам на ті квартири, які продаються у нових будинках. Оформити іпотеку для більшості мешканців Маріуполя, пенсіонерів та тих, хто втратили роботу на зруйнованих заводах, також неможливо. При цьому для мешканців Росії, які мають дохід та збереження, «інвестиції» в пільгову іпотеку, яка складає в Маріуполі всього 2%, виглядають, схоже, доволі привабливими. Житло в місті має попит серед росіян, що додатково підіймає ціни на квартири і робить їх недоступними для місцевих мешканців. Таким чином відбувається заміщення місцевого населення.

Про проблеми маріупольців, які не можуть отримати нове житло, пишуть навіть російські пропагандистські медіа. В одному з присвячених цій темі матеріалів пишеться, що «черга на квартири майже не рухається, і люди зі згорілих багатоповерхівок чекають, самовільно зайнявши вцілілі будівлі або знявши кути. Однак місцева влада пропонує їм складні і заплутані схеми, а на місці зруйнованих будинків будуються висотки, де квартири можна лише купити, взявши іпотеку». Визнається, що купівля квартир у місті для більшості місцевих мешканців є недоступною, навіть після отримання компенсації. «На гроші, які нам пропонують, не купиш навіть гараж», – цитують місцевих мешканців російські медіа. Повідомляється, що навіть для тих, хто зміг отримати квартири в новобудовах, відбувся процес переселення з центральних та приморських районів міста на його околиці. Саме там деяким маріупольцям все ж вдалося отримати квартири, а на місці їх старих будинків звели нове, дороге житло під продаж. Наводяться свідчення одного з мешканців будинку на проспекту Металургів, в центральній частині міста. Він розповів, що знесення будинку відбулося у 2023 році без відома мешканців, на його місці почалися будівельні роботи. Забудовник і голова окупаційної адміністрації Моргун обіцяли, що в новому будинку два нижніх та два верхніх поверхи будуть віддані людям, які жили тут до цього. «А потім, коли будинок вже побудували і ми зібралися у дворі, нам сказали, що весь наш будинок пішов під іпотеку», – говорить місцевий мешканець.

У грудні 2024 року окупаційна адміністрація Донецької области видала «закон», згідно з яким громадянам, які відмовилися від грошової компенсації мають видати квартиру з муніципальної власності. При цьому маються на увазі не квартири в нових будинках, а насамперед те житло, яке конфісковується у інших мешканців як «безхазяйне». Окупанти, які зруйнували будинки мешканців Маріуполя, тепер роблять так, що єдиною надією отримати нове житло є заселення у відібрані домівки тих маріупольців, кого змусили виїхати і кому не дозволяють повернутися. На час написання дослідження невідомо, наскільки навіть ці сподівання знедолених є реальними, але у випадку здійснення відбудеться де-факто залучення місцевих мешканців до процесу грабунку. Надання конфіскованого житла іншим мешканцям Маріуполя це одночасно і підкуп, і кримінальний акт «пов'язування», примушення до співучасті в злочині, після якого ті, хто отримав конфісковані квартири, стають зацікавленими в тому, щоб їх колишні власники не повернулися, а Маріуполь залишався окупованим.

Висновки

Дослідження показує, що Росія впроваджує на ТОТ окупаційну житлову політику, що складається із кількох елементів: через програми будівництва, компенсацій і іпотеки окупаційна влада створює стимули для переїзду громадян Росії та одночасно звужує можливості повернення українських власників до своїх домівок у майбутньому. Системні порушення прав власності проявляються у примусових «перереєстраціях», ризиках конфіскації покинутого житла, яке масово і без чітких критеріїв може бути визнане «безгосподарним» волею чиновників місцевих адміністрацій. Це фактично перетворює житлову політику на засіб примусу до співпраці, а відмова від цього означає потенційну втрату доступу до житла, компенсацій чи базових послуг.

Якщо порівнювати процес легітимізації присутності Росії на ТОТ у площині встановлення контролю окупантів над медіапростором, де вони швидко централізували свій вплив, то підходи у сфері житлової політики значно розтягнулися у часті та зазнають постійних трансформацій.

• Читайте також: Медіаландшафт на тимчасово окупованих територіях України: звіт Центру досліджень «Детектора медіа» та Centre for Information Resilience

Зміну процедур, скорочення термінів перереєстрації нерухомості за російськими правилами, і бюрократичну тяганину, яка супроводжує цей процес, можна вважати способом затримати людей на ТОТ, або стимулювати тих, хто виїхав (не важливо, на територію Росії, чи за кордон) повернутися, отримати російські документи і почати (ре)інтегруватися у життя на ТОТ, поки тривають бюрократичні процедури щодо нерухомості.

І навіть тривалі бюрократичні процедури його переоформлення не гарантують жителям ТОТ їхні права і можуть закінчитися відмовою у праві власності на приватне майно або «віджимі» бізнесу. Політикою Кремля в принципі є заміщення населення окупованих територій, або його витіснення. Українці на ТОТ, йдучи за складними та часто заплутаними правилами (чи в умовах правового вакууму та безкарності корумпованих місцевих гауляйтерів), роблять необхідне, щоб залишитися на своїй землі. Останні зміни до російського федерального законодавства, що набрали чинності наприкінці 2025 року, дозволяють вилучене та визнане «безгосподарним» майно передавати російським військовим, місцевим колаборантом та завезеним із російських регіонів працівникам бюджетної сфери, що пришвидшує процес заміщення населення на ТОТ та інтеграції окупованих територій із Росією. 

Рекомендації

Україна пропонує низку державних політик та компенсаційних програм для громадян, які втратили нерухомість на ТОТ. Наприклад, якщо громадянин втратив доступ чи контроль над нерухомим майном, яке залишилося на тимчасово окупованій території після 24 лютого 2022 року, є можливість подати заяву про відшкодування до Реєстру збитків через портал Дія. Міжнародний Реєстр збитків (RD4U) у Гаазі створено Україною, ЄС та ще 43 країнами для збору заяв про компенсацію збитків, завданих агресією Росії проти України з 24 лютого 2022 року. Очікується, що загалом у реєстр надійде до 10 мільйонів запитів, зокрема щодо житлових претензій − від 300 до 600 тисяч позовів. Втім, цей реєстр поки лише збирає заявки, для майбутнього розгляду компенсаційними комісіями.

Також Верховною Радою у грудні 2024 року було прийнято Законопроєкт №11161, щодо компенсації знищеного чи пошкодженого майна, що знаходиться на територіях ведення активних бойових дій або тимчасово окупованих Російською Федерацією, який з 30 грудня 2024 року дотепер очікує підпису президента України. Правозахисники, зокрема ГО «Донбас SOS», наголошують, що тема компенсацій за житло, в тому числі для громадян які отримали статус ВПО в проміжку з 2014 до 2022 залишається однією серед найпоширеніших звернень, чиї права не враховуються у цьому законопроєкті. Однією із норм для компенсації за цим законом є проживання в Україні протягом останніх двох років перед поданням заяви. Але основним обмеженням, навіть у разі підписання Президентом залишаються фінансові спроможності державного бюджету фінансувати такі компенсації. 

У листопаді 2025 року Кабмін ухвалив експериментальну постанову про надання компенсацій за знищене житло, яке перебуває на ТОТ. Так з 1 грудня 2025 року Кабміном запущено програму житловий ваучер, за якою визначені категорії ВПО з окупованих територій (зокрема, ті, хто мають статус учасника бойових дій, та особи з інвалідністю) зможуть отримати 2 мільйони гривень на купівлю або будівництво житла. На Урядовому порталі зазначено, що зараз програма перебуває на етапі збору заяв та їх опрацювання комісіями.

З огляду на це, й на основі дослідження можна запропонувати низку рекомендацій для українських державних інституцій і міжнародних організацій.

Для державних органів України:

• Підготувати типові процесуальні механізми для швидкого визнання недійсними правочинів із житлом, укладених за російським законодавством на ТОТ, з урахуванням захисту прав добросовісних українських власників та мінімізації простору для корупції. Включно з окремим законом/розділом про оскарження «угод» і рішень окупаційних органів у сфері житла;
• Інтегрувати дані про російські житлові програми на ТОТ у національну санкційну політику (санкції проти забудовників, банків, чиновників, причетних до незаконного будівництва й перерозподілу власності);
• Продовжувати фіксацію слідчими органами та прокуратурою випадків конфіскації житла на ТОТ для підготовки бази для повоєнних репараційних позовів;
• Президенту України підписати законопроєкт №11161, Кабінету міністрів та відповідальним міністерства — завершити гармонізацію законодавства яке об'єднує програми «єВідновлення» та можливості для всіх категорій ВПО отримувати компенсації та втрачене та зруйноване житло на ТОТ. 

Для міжнародних організацій, правозахисників, журналістів:

• Систематично кваліфікувати російську житлову політику на ТОТ як елемент міжнародних злочинів (незаконна анексія, примусове переміщення населення, незаконна експропріація майна) й інтегрувати ці кейси в документи ООН, Ради Європи, ОБСЄ;
• Підтримувати й фінансувати довгострокові програми документування порушень права власності (бази кейсів, свідчення, супровід до міжнародних судів) для формування доказової бази майбутніх позовів та репарацій;
• Просувати запровадження та посилення цільових санкцій проти російських девелоперів, банків і держкомпаній, залучених до будівництва на ТОТ, з акцентом на заборону доступу до західних ринків капіталу та технологій;
• Висвітлювати російські житлові програми не як «відбудову», а як інструмент демографічної та майнової трансформації окупованих територій, приділяючи увагу історіям українських власників, які втрачають доступ до свого житла.